¿Te imaginas poder ganar dinero con inversiones inmobiliarias sin molestias y sin trabajo? Imagínate poder ser propietario de una propiedad sin preocuparte por los inquilinos, el mantenimiento o el cobro del alquiler.
Los bienes inmobiliarios suelen ser inversiones muy buenas por las tasas de interés relativamente bajas, el flujo de ingresos constante y la apreciación del activo a lo largo del tiempo. Aunque esto suene muy bien, las responsabilidades asociadas con poseer una propiedad pueden ser difíciles o molestas de manejar.
¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva?
La inversión inmobiliaria pasiva es una estrategia que permite a los propietarios no tener que hacerse cargo de la gestión de la o las propiedades sin dejar de ganar dinero.
Si prefieres algo que no te vaya a dar trabajo, puedes proporcionar el capital mientras otros administran la propiedad o propiedades en tu nombre.
¿Qué es la inversión inmobiliaria activa?
La inversión inmobiliaria activa o tradicional implica la supervisión de la gestión del piso o del edificio, incluida la búsqueda de inquilinos, el alquiler y el mantenimiento. Los inversores generalmente dedican mucho tiempo a investigar las opciones inmobiliarias disponibles antes de comprar una propiedad. Luego deben solicitar una hipoteca con un banco y realizar un pago inicial significativo por adelantado. Después de adquirir la propiedad, los inversores tienen que lidiar con los pagos de facturas, los costes de mantenimiento, las renovaciones y los impuestos a la propiedad.
La inversión inmobiliaria activa requiere una inversión importante de tiempo y energía. La ventaja de ser un inversor activo es que puedes controlar el modelo de negocio e implementar la estrategia de Comprar, Rehabilitar, Alquilar y Repetir (CRAR) para ir aumentando tus propiedades y con ellas tu patrimonio.
Yo no soy un experto en inversión inmobiliaria, y si sigues redes sociales o temas de inversión habrás visto que en los últimos años han salido decenas de expertos de este sector a contarte sus historias y/o a venderte sus cursos.
Pero si conozco casos cercanos de personas que alquilan una segunda y tercera vivienda y tras gastos e impuestos la rentabilidad neta que les queda es bastante baja. Por ejemplo un piso de 4 dormitorios en una capital de provincias que se alquila por 8000 euros al año que tras gastos quedan unos 5000 de los que hay que pagar impuestos, o un piso de 3 dormitorios en Madrid que saca de alquiler bruto 14.000 € que tras gastos son 10.000 de los que se pagan impuestos.
Por qué la inversión inmobiliaria pasiva puede ser una buena opción
No todos los inversores inmobiliarios tienen experiencia en el alquiler de propiedades, el mantenimiento, los temas legales, los riesgos de impago o de okupación que conlleva la inversión activa. Si contratas a una empresa de administración de propiedades, pagas a expertos para que se encarguen de todo. Otro beneficio de la inversión inmobiliaria pasiva es que puede poseer una propiedad de forma remota, lo que te puede permitir comprar de propiedades en áreas de alta demanda o alta rentabilidad a distancia sin un papel de administración activo.
Las desventajas de la inversión inmobiliaria pasiva
1. Falta de control
Aunque obtener una renta a través de la inversión pasiva en inmobiliario suena muy bien cuando puedes no hacer nada, estás entregando el control total a un equipo, Puede ser un difícil dejar el dinero que tanto te costó ganar a otras personas y tener plena confianza en ellas.
2. Rentabilidades más bajas.
Contratar una empresa de administración de propiedades te va a costar dinero, por lo que los rendimientos son menores que si administraras tu propiedad de manera activa.
3. Riesgo.
Con inversiones como REITs, Socimis y fondos inmobiliarios, siempre hay un elemento de riesgo asociado. Los inversores pueden perder su capital si el valor de la inversión disminuye. Los factores que pueden conducir a una pérdida incluyen una recesión general en el mercado o problemas con un activo subyacente en los fondos, en general las mismas que si inviertes de manera más activa.
Además de contratar a un equipo de expertos en una empresa de administración de propiedades para que se encargue de la administración activa de tu propiedad, existen otras opciones de administración pasiva del sector inmobiliario disponibles para los inversores.
Crowdfunding Inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario consiste en financiar una pequeña parte de un proyecto inmobiliario uniéndose con otros inversores. Los promotores u otros profesionales compran el terreno o la propiedad con los fondos conseguidos. La propiedad puede ser una casa nueva, un edificio comercial (venta minorista, oficinas, un hotel, etc.), un complejo de apartamentos o incluso solo tierras. El uso de fondos comunes permite que tanto los promotores como los inversores se beneficien al poder comprar bienes más caros de los que podrían haber comprado solos. Algunos inconvenientes del crowdfunding son que los inversores no pueden vender rápidamente sus activos y que suele haber algunas tarifas de gestión.
La plataforma de crowdfunding inmobiliario más importante en España es Urbanitae. Puedes abrirte cuenta en Urbanitae directamente desde tu cuenta en el banco MyInvestor, por lo que te recomiendo que te abras cuenta allí primero y luego la de Urbanitae.
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REITs: Real Estate Investment Trusts
Un REIT podría traducirse como un fideicomiso de inversión en propiedades inmobiliarias, y es una empresa que posee, opera o financia propiedades inmobiliarias que generan ingresos, en este caso en EEUU. Un REIT permite a las personas invertir sin tener que comprar o administrar la propiedad. Un REIT posee una cesta de activos que pertenece a sus inversores. En lugar de ingresos por alquileres, los inversores o partícipes reciben una distribución, generalmente mensual o trimestral.
Los REIT pueden poseer diferentes tipos de propiedades comerciales, como edificios de oficinas y apartamentos, hospitales, centros comerciales, almacenes, hoteles y bosques comerciales. Hay REITs más especializados como por ejemplo REITs que invierten solo en centros de atención médica o REITs de centros industriales o logísticos.
Los REITs pueden cotizar en bolsa por lo que cualquier persona puede comprar sus acciones e invertir en ellos. También hay REITs no cotizados o privados. Los REITs pueden ser una buena fuente de ingresos estables y una inversión a largo plazo que se beneficie gradualmente de la apreciación de las propiedades. Al ser líquidos pueden comprarse y venderse en la bolsa en cualquier momento, y los inversores también se benefician de la diversificación que ofrecen los REITs en sus carteras.
Socimis: Sociedades de Inversión Inmobiliaria
Una Socimi es el equivalente español a un REIT americano. Una Socimi es una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son sociedades anónimas cotizadas dedicadas a la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos principalmente para el alquiler. En España empezaron a cotizar en 2013.
Las Socimis invierten principamente en el sector no residencial: oficinas, centros comerciales... y representan una parte muy pequeña de las viviendas en España, en torno al 1%.
Las Socimis cotizan en el MAB, en el mercado continuo y, los dos más grandes, Merlin Properties y Colonial, en el Ibex-35. Merlin tiene en septiembre de 2022 una rentabilidad por dividendo del 1'9% y Colonial del 4'2%.
Para invertir en REITs americanos o en Socimis españolas tienes que tener cuenta en algún broker como:
Fondos de inversión inmobiliarios
Al igual que los REITs o las Socimis, los fondos inmobiliarios son vehículos de inversión que permiten a los inversores añadir bienes inmobiliarios a sus carteras sin adquirir directamente las propiedades. Un fondo inmobiliario invierte en diferentes empresas, por lo que la diversificación es mayor que con un REIT o una Socimi. El tratamiento fiscal para los REITs, Socimis y los fondos inmobiliarios es similar en el sentido de que los dividendos que pagan están sujetos a impuestos, así como las ganancias de capital de los valores vendidos con ganancias.
La mejor opción para invertir en fondos de inversión en España hoy día es hacerlo a través de MyInvestor. Algunos fondos inmobiliarios activos que hay en MyInvestor son:
- DWS Invest Global Real Estate Securities LD: invierte en acciones de sociedades cotizadas que posean, desarrollen o gestionen inmuebles, comisión del 1'61% anual.
- AXA World Funds - Framlington Europe Real Estate Securities A Distribution EUR: invierte en renta variable de empresas inmobiliarias domiciliadas en Europa o que ejerzan la mayor parte de sus actividades aquí.
- NORDEA GLOBAL REAL ESTATE FUND BP AC EUR: invierte en acciones de emoresas inmobiliarias y hasta un 20% puede ser en mercados emergentes. Cuesta un 1'83% anual.
También existen fondos de inversión inmobiliarios indexados, que invierten en el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed que es un índice de renta variable representativo de las empresas inmobiliarias cotizadas y de los REITs en todo el mundo. Sus principales posiciones son los de la imagen de los REITs más grandes del mundo, por orden: Prologix, Equinix, Public Storage... Por ejemplo:
- iShares Developed Real Estate Index (IE) Instl Acc: comisión de solo el 0'22% anual.
- Amundi IS FTSE EPRA NAREIT Global AE-C: con unas comisiones de solo el 0'34% anual.
Estos fondos indexados también están disponibles en MyInvestor.
Holà,
Somos un grupo de inversionistas privados que buscan empresas o individuos con proyectos rentables que solicitan fondos de inversión para la realización de sus diversos proyectos o para desarrollar sus negocios.
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