Qué es una Socimi
Una Socimi es una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Las socimis son sociedades anónimas cotizadas dedicadas a la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos principalmente para el alquiler. En España empezaron a cotizar en 2013, y son muy parecidas y están basadas en los famosos REITs de EEUU. En este artículo veremos las mejores Socimis para invertir.
Los REITs
Los Real Estate Investment Trust son también sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Suelen ser de las acciones con mayor rentabilidad por dividendo en EEUU, y en el pasado han sido un activo interesante en el que invertir al estar generalmente descorrelacionado del resto del mercado de acciones.
En la actualidad los REITs tienen una rentabilidad por dividendo media entre el 4% y el 5%, bastante aceptable y mucho más alta que la rentabilidad del SP500 que es del 1'9%. En EEUU hay REITs también enfocados en real estate de viviendas unifamiliares, en edificios para el sector sanitario, el del cannabis o incluso alguno de farmland (terrenos agrícolas).
En un ya famoso artículo publicado este 2017, The Rate of Return on Everything, 1870–2015, sus autores estudian cual ha sido el activo más rentable en 16 países con economías desarrolladas desde 1870 hasta 2015. En sus hallazgos principales dicen: In terms of total returns, residential real estate and equities have shown very similar and high real total gains, on average about 7.5% per year. Así, la inversión en inmobiliario residencial ha sido uno de los activos más rentables, y con menor volatilidad que las acciones.
Características de las Socimis
Para poder existir como tal una Socimi debe de cumplir las siguientes características:
- deben tener una cartera de inmuebles de la que al menos el 80% se dedique al alquiler. Los activos pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, naves o plazas de garaje. Pueden estar en España o fuera y tienen que permanecer en la cartera al menos tres años. El 80% de los ingresos que genere la compañía debe proceder del alquiler.
- Las socimis deben retribuir anualmente a sus accionistas. Repartirán el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otras Socimis.
- Se puede crear una Socimi con un único inmueble y un capital social mínimo de cinco millones de euros.
- No tienen límite de endeudamiento.
Ventajas de las Socimis
Las Socimis tienen una legislación particular que las permite tener unas condiciones especiales:
- Tributan en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades a un 18% sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes (el impuesto de sociedades general es del 25%).
- Si más de la mitad del activo o inmueble son pisos en alquiler existe una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por las mismas.
- Los socios tienen un tratamiento excelente: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
- Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total.
- Exención del AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital
- Por si fuera poco, están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.
Socimis del mercado continuo
Merlin
Merlin cuenta con 1100 activos inmobiliarios (aunque hay que saber que el concepto de activo es poco concreto, porque por ejemplo tiene 20000 plazas de aparcamiento), valorados en 10400 millones de euros, con un 93% de ocupación, con una renta bruta anual de 467 millones.
Cotiza en el Ibex-35 y sus principales accionistas son el Banco Santander con un 22% y BBVA con un 6%. Empezó a cotizar en junio de 2014 a 8'05 € y en la actualidad está en los 11. En la actualidad su dividendo tiene una rentabilidad bruta del 4'1%.
Presumen de ser la Socimi número 1 en oficinas, tiendas en calles de alto nivel, y la segunda en centros comerciales. También es la más endeudada de todas. Antes publicaba en su página web las valoraciones de sus activos realizadas por Savills y CBRE, ahora no pero puedes consultar otros datos para inversores.
Se ha criticado a Merlin por su sistema de remuneración a sus directivos, con incentivos perversos: cuando vaya bien se repartirán el 6% de las rentas, cuando vaya mal el 0'6% del patrimonio, con el riesgo de que quieran hacer crecer ese patrimonio en perjuicio de sus accionistas.
Lar España
Presente en 7 países, tiene en España activos comerciales que son la parte más importante de su cartera, también en Madrid y Barcelona oficinas, y algo de residencial aparte. Es el dueño del famoso Residencial Lagasca 99, ya conocido como el edificio más caro del país. Su cartera se valora en 3400 millones de euros.
Está participada por Pimco y Franklin Templeton. Su acción salió a 10'15 en Marzo de 2014, y en la actualidad está en 8. Su rentabilidad por dividendo solo en 0'4%. Se ha criticado a Lar por tener la gestión de sus activos inmobiliarios "externalizada" a otra sociedad gestora no cotizada. Si, suena regular.
Hispania
Además de oficinas y sector residencial cuenta con una cartera de hoteles, muchos de ellos en su llamado portfolio Bay con 21 hoteles, casi todos en las Canarias. El turismo influye por tanto en su cuenta de resultados.
Está participada en un 16% por un fondo de Georges Soros. Su acción empezó a cotizar en 10'15 € y en la actualidad está en 15 €. Su RPD es del 2%.
Axiare
Su cartera es de principalmente oficinas en Madrid y Barcelona, además de activos logísticos y centros comerciales. El valor de sus activos se estima en 1700 millones de euros. Está en proceso de OPA por Colonial desde este noviembre de 2017, por lo que sus activos van a pasar a formar parte de ésta.
Colonial
La antes inmobiliario es ahora la segunda socimi tras Merlin en cuanto al valor bruto de sus activos, 8600 millones. Tiene 42 activos en España (19 en Barcelona, 24 en Madrid) y 21 en Francia. De éstos, 20 en París, valorados en 6100 M €. Su cartera es casi todo oficinas (un 94%).
Ha opado a Axiare este noviembre de 2017.
Socimis del MAB
Varias Socimis cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil. Solo os menciono un par:
- General de Galerías Comerciales
Centrada en los centros o parques comerciales, cinco en Andalucía y uno en Cataluña, con más de 1100 locales comerciales en su cartera. Es la de mayor capitalización del MAB ya desde su salida en julio de 2017 valiendo ya más de 2000 millones. Su dueño Tomás Olivo tiene el 99% de los acciones.
- Fidere
Autodenominada la empresa líder cotizada en segmento residencial de alquiler en España. Su web para alquilar es http://www.encajatualquiler.com/
En la actualidad se espera que a corto plazo hasta la Sareb (La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, o vulgarmente llamado "el banco malo") lanzará su propia Socimi a la que se llamará Témpore Properties, con unos 1500 activos de alquiler y una valoración de unos 200 millones de euros, con planes de cotizar en el MAB.
Como invertir en Socimis
Invertir en una Socimi es muy fácil. Solo tienes que comprar sus acciones que cotizan en la bolsa como los de cualquier otro tipo de empresa, a través de cualquier broker en el que tengas cuenta abierta. Es probable que la mayoría de inversores que quieran invertir en Socimis lo hagan por su rentabilidad por dividendo y con frecuencia pensando en el largo plazo, por lo que puede ser especialmente interesante comprar estas acciones en brokers que no tengan comisiones de custodia ni cobren al cobrar dividendos, como:
Brokers de acciones y ETFs
Broker | Comisiones | Rentabilidad cuenta | País depósito acciones | |
---|---|---|---|---|
Freedom24 | 0,02 € por acción (mínimo 2 €) | Cuenta D: 3,8% TAE euros, 5,3% TAE dólares | De EEUU en EEUU, de Europa en Europa (Euroclear) | |
Trade Republic | 1 € por operación en acciones | 3,56% TAE | Alemania | |
eToro | De 1 a 2 $ | Saldo total requerido: $250,000 (4.8%), $50,000 (4.5%), $25,000 (3.5%), $10,000 (1.5%) | En el país de cada acción (españolas en España por ej.) | |
Mintos | Solo para ETFs: 0. (También Préstamos, Bonos e Inmobiliario) | 3,75% TAE | Letonia |
Invertir en Socimis puede ser una manera de buscar empresas con rentabilidades por dividendo cercanas al 5% (aunque ya sabes que el dividendo no debe de ser el único motivo por el que inviertas en una empresa), pero a la vez has de saber que no puedes esperar de estas empresas crecimientos o sorpresas brutales. Es una manera de invertir y estar expuesto al mercado inmobiliario, sobre todo de oficinas, sin el trabajo, gastos y preocupaciones que supone ser el dueño único de un activo inmobiliario.
Pueden ser una opción muy interesante a la que destinar una parte de nuestros ahorros o cartera, entre un 5 y un 10%. Esa es generalmente el % que dedican al sector inmobiliario los robo advisors españoles que los incluyen en su cartera, Finizens (REITs americanos) e Inbestme (europeo). Dicho esto, hay que asumir que llevan muy poco años cotizando en España, así que para inversores muy prudentes puede ser razonable esperar unos años y confirmar una evolución segura y que no sufran por su endeudamiento.
Supongo que no habrá que esperar demasiado a que alguien saque un ETF centrado en el sector inmobiliario español, de Socimis en España. Estaría bien que fuera con una corrección para ser un término medio entre market y equal weighted (esto quiere decir que Merlin no fuera demasiado grande en el ETF comparado con las demás, pero que tampoco se invirtiera en ella lo mismo que en Axiare que es la más pequeña).
Una nueva manera de invertir en el sector inmobiliario: Urbanitae
Además de a través de acciones de SOCIMIs, o de la fórmula clásica de comprar una vivienda o local por tu cuenta, hoy en día se puede invertir en el sector inmobiliario a través del crowdfunding: invertir varias o muchas personas en el mismo proyecto para que éste salga adelante.
Esta fórmula es la que ofrece Urbanitae, una empresa española que es una plataforma de financiación participativa autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Los préstamos en los que puedes invertir son a tipo fijo, variable o puedes hasta entrar en el capital de la empresa inmobiliaria a través de una ampliación de capital.
Registrarse e invertir a través de Urbanitae es totalmente gratuito, solo tienes que abrirte antes una cuenta en MyInvestor. No se pagan comisiones extras ni escondidas.
UX dice
Excelente artículo! La verdad es que la inversión inmobiliaria ofrece muchas posibilidades para los inversores, aunque no todo son ventajas y hay que estudiar bien cada caso concreto. Os dejo un video interesante en el que se comparan las ventajas y desventajas entre ser propietario frente a invertir mendiante participaciones tipo crowdfundings, REITs, SOCIMIs...etc. https://youtu.be/GgUbJkzXgdI
Guillermo dice
Las Socimis son una excelente forma de invertir en el sector inmobiliario con un enfoque diversificado y accesible. He notado que la estructura y las ventajas fiscales hacen que estas sociedades sean muy atractivas, especialmente con la obligatoriedad de repartir el 80% de sus beneficios como dividendos. Personalmente, creo que hay que entender muy bien cual es la exposición de estos activos, a que mercados en concreto, para que sepas en que estas inviertiendo exactamente. Es una forma muy buena de combinarlo con estrategias activas (comprar y alquilar tu mismo)